25年再出发 禹洲如何全力奋战“产城”之役?

2019-12-06 16:31 凯撒皇宫网上赌博

走过了25个年头,2019年的禹洲,厚积薄发,将诸多变化展示在外界面前。

受到长征的影响,禹洲董事局主席林龙安提出在25岁的时候“再出发”,意在保持长线思维,但需自我革新、自我革命。

而从阳光城、泰禾再到禹洲,“再出发”的许珂也带来了全新的思路和策略。在许珂的管理下,今年的禹洲,与其说“四平八稳”,不如说“厚积薄发”,在走过的第25个年头,也将诸多变化展示在了人们面前。

企业在稳健经营、量入为出的基础上不断突破,禹洲做出的一个最明显的例证举措是,开始参与产业综合体、产业新城的开发建设运营。

当中国经济进入下半场,禹洲在城市化的不同阶段,寻找着不同的价值,开始面向产业升级,探究高质量的增长空间。

据了解,“产城”已经成为禹洲面向未来的战略发展方向,这将给这家企业带来何种前景?

变革之年的新亮点——禹洲全力备战“产城”之役

财务一直是禹洲的亮点。2018年,许珂进入禹洲地产担任高级副总裁,负责投资运营与营销,并于2019年正式出任执行总裁一职。自此,一系列大动作也从2018年开始陆续展开。

首先,禹洲实现了业绩增长近40%,超出行业平均水平,毛利率超30%、货值储备达3000亿,并发行了10亿美金债券。

进入到2019年,另一个新亮点在禹洲身上显而易见。

每日经济新闻留意到,禹洲的业务已在从单一地产向多元化发展,尤其当华侨城成为第二大股东后,在“产城运营”方面,禹洲表现出明显的加速。

目前,禹洲地产在投资端分成了3条线——旧改、产城,收并购,这是让人耳目一新的地方。

目前禹洲完成了多项重大收购与合作项目,比如携手中国航天建设集团打造航天智慧科技城,在常熟携手华侨城打造产业综合园区。

禹洲产城事业部总经理刘咏告诉每日经济新闻, 2018年禹洲地产已组建产城事业部,充分挖掘自有产业,加之第二大股东华侨城给予的资源支持,一些多元项目已经在今年落地并开始发力。

据了解,目前不少房企已经在探索“地产+产业”的发展模式,尝试实践和落地,发展模式也具有多样性,包括PPP模式、产城孵化模式、基金模式等。

但禹洲地产的产城运营,从规划、拆迁、持有到运营,有着自己独有的逻辑。

“以产促城”,以城聚人,以人促产。

据刘咏介绍,禹洲更讲求产城融合,即和一些产业运营商一起直接参与园区开发建设,并获得大量可供房地产开发的土地资源,通过住宅等配套物业的销售回款为园区建设运营、产业孵化并购提供充足的资金支持。

通过长期产略合作伙伴结成战略联盟,则将更直接地促成一些项目的成熟和落地。刘咏介绍道。

值得注意的是,产城的属性决定了它具有更广泛的城市价值。

部分城市通过推动产业项目落地,带动区域快速发展,形成城市更新和产业转型升级。

易居沃顿导师陶天海在易居沃顿研修班上就指出,产城运营目的是要通过资本驱动来带动产业升级,进而推动整座城市能级的升级。

据悉,“易居沃顿案例研究与教育基地由易居中国与沃顿商学院联合成立,致力于打造中国房地产行业产学研一体化的大平台和房地产企业升级与经理人发展的生态圈。”

攻克产城的现金难题——禹洲多业务协同攻守交错

但做产城不易,平衡各业态的现金流是重中之重。这就不可避免,目前产业地产的运营,大多时候还是要靠地产开发+金融模式来平衡资金。

需要尽力用可售配套平衡成本,各自持业态自身平衡经营性现金流,使园区建设运营、产业孵化获得充足的资金支持。

正如刘咏所说,目前禹洲开始着手培育自己的核心产业,加上地产、金融,纯产业周期特别长,目前平衡路径还是靠地产开发,长期则靠运营收入。

但这并非用产业圈地的逻辑,住宅对于产城项目就是现金牛的角色,是不可少的一部分,也不会影响产城项目对产业的服务,本质是不变的。

许珂就表示,禹洲是一家运用长线思维的企业,看中长期回报,不图用产业来圈地。所以首先要求产业的自身造血能力,项目要能覆盖经营性现金流。

“做产城必须秉承这些理念,在不动产领域进行总量控制,按照一定比例去控制,不会去过多沉淀资金,随着规模的扩大会不断投入,从中短期来看,对现金流不会构成太大的负担。”

58安居客首席分析师张波认为,产业地产的建设需要正确把握“产业”的内涵与本质,充分发挥产业与地产之间的协同效应,在产业的基础上整合各类社会资源、有序推进产业开发,才能达到专业化产业地产应有水平。

产城之路“荒漠成洲” 禹洲坚定“再出发”

“产城是一盘大棋,一盘攻守交错的棋。”

禹洲到底如何做产城项目,刘咏向每日经济新闻举了一个例子。

根据规划,合肥通航小镇总用地面积约3000亩,其中通航产业用地约1300亩,通航小镇用地约1700亩。

禹洲在打造过程中是和产业进行联动,并着力打造多种业态,比如直升机空中游览、直升机驾驶培训,进而在未来运营过程中和直升机产业进行元素互动。通过禹洲自身的产业资源,打造一个标杆项目。

再比如在做工业区改造LOFT创意产业园区时,禹洲是保留旧厂房的建筑形态和历史痕迹,同时靠引进各类型创意产业,搭建创意设计、文化艺术、时尚休闲、艺术创作、交易展示等多元化的业态结构,着力于培养出产业的内驱动力和经济效益。

运作良好的“地产+产业”发展模型核心优势在于产业发展,通过产业发展带动区域经济提升,吸引和导入人群,从而带动区域地产价值不断提升。概括来说,就是“以产促城以城聚人”

刘咏认为,做产城是禹洲风格的一种延续。在25年间,禹洲以其良好的负债控制能力、融资成本利于同梯度企业,在行业内外得到好评。禹洲一直很清楚自己的安全边际,对内部也有严格的要求,投资量入为出,确保现金流安全,真正实现规模、利润的齐头并进。

这种资质是适合做产城,且能把产城做好的。

因而禹洲,已经开始将业务延伸到产业综合体、产业新城的投资、开发、建设与运营,并且在产业发展、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、综合运营五大领域,需要考虑全生命周期的可持续发展。

产业的发展并非一蹴而就,往往会和地产开发同步而行,运作得当可以促进两者有序互补前行,房地产发展的下一个十年会诞生更多的“房产+产业”的优秀项目,但在此之前需要有一些企业有勇气试错,能够去承担责任,才能享受未来红利。

这不简单,但对于秉承“大禹治水,荒漠成洲”的禹洲来说,却是它下定决心要做好的事。

许珂也很以为然, 企业达到一定规模之后,边际效应会递减,需要找到一条更适合自己的道路来展开,来突破。

“任何事情都是正反两面看,要顺势而为,也要顺势而变。”

吴若凡/文 每日经济新闻

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